【シミュレーション】住宅ローン借り換えで本当に得をするか計算してみた

「金利が下がったから借り換えを検討しよう」と思っても、実際に計算してみると何から始めたらいいかわからない。そのまま放置している、という人が多いんじゃないかと思います。みほも同じでした。

住宅ローンの月額12万円は家計最大の固定費です。毎月払い続けているのに「本当にこの金利が最適なのか」を確認したことがなかった。金利低下のニュースが続いて、ようやく腰を上げて試算してみました。

この記事では、みほが実際にやった「借り換えシミュレーションの手順」と、計算してわかったことを正直にお伝えします。難しい計算は必要ありません。3つの数字を調べるだけで判断できます。

住宅ローン借り換えの損得を正確に計算する方法

借り換えで得するかどうかは、「金利差 × 残債 × 残年数 − 諸費用」の計算で判断できます。シンプルに言うと、「借り換えで減る利息の合計」が「借り換えにかかる手数料・費用の合計」を上回るなら得、下回るなら損です。

まず確認が必要な数字は3つだけです。①現在の金利、②借り換え先の金利、③残債（残っているローンの元金）。これがわかれば、あとは計算ツールに入力するだけで概算が出ます。

具体的な計算式はこうです。年間の利息削減額 = 残債 × 金利差。これに残年数をかけた数字が、借り換えで節約できる利息の総額の概算です。この数字が諸費用を上回れば、借り換えのメリットがあると判断できます。

計算そのものはツールに任せれば5分でできます。まず「今の金利と借り換え先の金利の差」を調べることが最初の一歩です。

みほが実際にシミュレーションした手順と結果

銀行員時代の感覚で「これは一度ちゃんと試算しなければ」と思い立って、ネット銀行の金利を調べると0.29%という金額が出てきました。現在の0.775%との差は0.485%。

年間削減額の目安：2,800万円 × 0.485% = 年間約13.6万円の利息が削減できる計算です。30年間だと総額400万円以上。これを見た瞬間、「本当に何もしないで損し続けていたのかも」と焦りました。

ただし、この数字はあくまで概算です。実際には残債が毎年減っていくので、純粋な掛け算より少し小さくなります。より正確な数字は住宅ローン借り換えシミュレーターで計算できます。

借り換えで得をする人・損をする人の条件

「金利差があれば必ず得」ではありません。借り換えには諸費用がかかり、これが思ったより大きいことがあります。得をする人と損をする人には、明確な条件の差があります。

特に注意が必要なのは「残り年数が少ない場合」です。残20年以上あれば諸費用を含めても元が取れるケースがほとんどですが、残5年以下だと諸費用の回収が難しくなります。残年数 × 年間削減額 ＞ 諸費用 になるかが判断基準です。

見落としがちな「諸費用」の全体像

借り換えの計算で一番のつまずきポイントは「諸費用」です。借り換えには、新しい銀行への手数料だけでなく、現在の銀行への費用と登記費用も発生します。合計すると、予想より大きな金額になることがあります。

みほの場合、事務手数料が2.2%型のネット銀行を最初に検討したため、諸費用の概算が約75万円になりました。年間削減額13.6万円で割ると、元が取れるまで約5.5年かかる計算です。これを見て「もう少し金利が低い銀行を探すか、定額型の手数料プランにすれば回収期間が短くなるかも」と考え直しています。

諸費用を含めた「実質的な節約額」まで計算しないと、正確な判断はできません。「金利差がある = 即座に借り換えが得」ではないということです。

試算してわかったこと3つ

実際にシミュレーションをやってみて、金利の数字だけを見ていたころには気づかなかったことが3つわかりました。

借り換えを検討する最適なタイミング

借り換えを検討すべきタイミングには、いくつかのサインがあります。①現在の金利と市場の変動金利の差が0.3%以上開いている、②残年数が10年以上ある、③残債が1,000万円以上残っている——この3つが重なっていたら、シミュレーションをする価値があります。

みほのように「住宅ローンを組んで5年前後」のタイミングは、残年数もまだ長くて残債も多いため、借り換えメリットが出やすい時期とも言えます。「まだ先でいいか」と思っているうちに残年数が減ると、諸費用が回収しにくくなっていきます。

無料シミュレーションツールと相談先の活用法

計算が難しいと感じる方でも、無料のツールや相談サービスを使えば、専門知識がなくても正確な試算ができます。みほが実際に使ったサービスをまとめます。

まとめ｜住宅ローンは「調べた人が得をする」世界です

借り換えシミュレーションをやってみて、みほが一番感じたのは「何もしないのが一番損だった」という実感です。毎月12万円を払い続けながら、金利の見直しを5年間していなかった。その期間の機会損失を考えると、もっと早く動けばよかったと思っています。

借り換えで損をする人は少なく、正しく試算すれば「やるべきかどうか」は数字で判断できます。難しく考えず、まず試算から始めてみてください。それだけで、家計の大きな固定費を見直す第一歩になります。