【完全ガイド】住宅ローン借り換えで月2万円削減できる人の条件／みほが試算してわかったこと

「住宅ローンの借り換えをしたら月2万円安くなった」という話を耳にするたびに、「うちも対象になるんだろうか」と思ってきた。でも何から調べればいいのかわからず、ずっと後回しにしていた。

みほが借り換えを本格的に検討し始めたのは、固定費の見直しをひととおり終えて「次はローンを見ようか」と思った2024年のことだ。結論から言うと、みほの場合は借り換えで月約1.8万円の削減になる試算が出た。でも実際に手続きしたかどうかは、この記事の後半で正直に書く。

この記事では「借り換えで得をする人の条件」「試算の方法」「実際の手続き」を順番に説明していく。

住宅ローンの借り換えを考え始めたきっかけ——月12万円のローンを見直せるか試算した

みほが住宅ローンを組んだのは2021年。購入価格は4,000万円で、頭金500万円を入れて3,500万円を35年ローンで借りた。当時の金利は変動金利0.625%で、月々の返済は約12万円。

2021年は「歴史的低金利だから変動金利で十分」という雰囲気があった。でも2024年に入ってから「日銀が金利を引き上げるかも」というニュースが増えて、変動金利のリスクを意識するようになった。同時に、「今より金利が低いところに借り換えられるのでは」という話も出てきて、本格的に調べ始めた。

「借り換えれば金利がさらに下がるのか、それとも諸費用を考えると損なのか」——調べる前は答えが出なかった。でも実際に試算してみると、数字でクリアに見えてきた。

借り換えで得をする人の3つの条件

住宅ローンの借り換えは「誰でも得になる」わけではない。諸費用（手数料・保証料・登記費用など）がかかるため、削減できる利息と諸費用のバランスで判断する必要がある。一般的に言われる「借り換えが得になる3条件」をそれぞれ説明する。

みほの場合、残高3,150万円・残期間30年という条件は、借り換えの3条件に合致していた。問題は「金利差」だ。2021年に組んだ変動金利0.625%に対して、2024年時点で最も低い変動金利は0.3%台の銀行もあった。

ただし、変動から変動への乗り換えは「金利上昇リスクの解消」にはならない。みほは「変動→固定への借り換え」も検討したが、固定金利は1.5〜2%台になるため月々の支払いが増える計算になった。このあたりの判断についても後半で詳しく書く。

借り換え前に確認すること——残高・金利・諸費用の計算方法

借り換えを判断するには、「削減できる利息総額」と「借り換え諸費用」を比較する必要がある。みほが実際にやった計算手順を紹介する。

みほの場合、ネット銀行（住信SBIネット銀行）に借り換えたと仮定すると：

諸費用の合計：約80〜90万円（事務手数料約66万円＋登記費用約15万円＋印紙代等）

一方、金利0.625%から0.32%に下げた場合、残高3,150万円・30年で利息総額がいくら減るかを計算すると、約200万円以上の利息削減になる試算が出た（シミュレーター使用）。

実際の借り換えシミュレーション——みほの場合はいくら得になるか

「利息削減200万円 vs 諸費用90万円」なら、差し引き110万円のプラス。これは数字上は借り換えすべき状況だった。月々の返済に換算すると、約1.8万円の削減になる計算だ。

数字だけ見れば「今すぐ借り換えすべき」という結論だ。では、なぜみほは実際に借り換えを即決しなかったか。

変動金利のまま乗り換えることへの不安が残ったからだ。金利が上がり始めているこの時期に、変動→変動の乗り換えをしても「金利上昇リスク」は解消されない。固定金利への借り換えも試算したが、月々の返済が増えるため家計的に厳しかった。

借り換え申込みの手順と必要書類

「借り換えをしよう」と決めた場合、実際の手順を説明する。みほは借り換えを検討中に「申し込み手順だけは把握した」ので、その流れをまとめておく。

仮審査の申し込みから新ローン開始まで、全体で2〜3ヶ月かかることが多い。「今月中に完了させたい」という感じでは動けないので、余裕を持って手続きを始めることが大切だ。

借り換えで後悔しないための注意点

借り換えで「やらなければよかった」という人の多くは、以下のような見落としをしている。

特に「団信（団体信用生命保険）」は見落とされやすいポイントだ。現在の銀行で「がん団信」などの手厚い保障が付いている場合、新しい銀行では同じ保障が付かないケースがある。団信の内容を比較しないまま借り換えると、保険の保障内容が下がっているのに気づかないという事態になる。

「借り換えしない」という選択肢も正解になるケース

みほが借り換えを即決しなかった理由として、「今の変動金利→変動金利への乗り換えでは、金利上昇リスクの不安が残る」という点があった。数字の上では得になる試算が出たが、今後の金利動向によっては結果が変わる可能性があるという判断だ。

みほが選んだのは「今すぐ借り換えするのではなく、今の銀行に金利の引き下げ交渉をする」という方法だった。次の記事（#026）でこの交渉の話を詳しく書く予定だ。

まとめ——借り換えは「試算してから判断」が正解

住宅ローンの借り換えは、条件さえ合えば月1〜2万円の削減になる可能性がある。でも「なんとなく良さそう」で動くと、諸費用を考慮し忘れて損をするリスクもある。

大切なのは「試算を無料でやってみること」だ。モゲチェックなどの借り換えシミュレーターや、銀行のFP相談（無料）を使えば、自分の場合の数字が出てくる。その数字を見てから判断しても遅くはない。

住宅ローンは固定費の中でも最大の支出。「変えられない」と思い込まずに、一度試算してみることをおすすめする。